“在家工作”革命对喜欢穿着睡衣光着膀子写作并与读者分享过多个人信息的政治专栏作家来说非常有利。但对于美国的城市来说，这种现象并没有那么好。
美国的办公楼不像 2021 年春季广泛使用 COVID 疫苗之前那样空荡荡。但它们的人口仍远少于 2019 年。金融网站 Lending Tree最近对人口普查局数据的分析发现到 2022 年 10 月，29% 的美国人在家工作。在纽约市，金融公司报告说，9 月份的典型一天只有 56% 的员工在办公室。
自大流行最严重的日子以来，全职远程工作变得不那么普遍了。但事实证明，灵活的工作安排——员工每周到办公室报到几次——更具粘性。美国国家经济研究局最近发表的一篇论文估计，到 2022 年底，所有全职工作日的 30% 将远程进行。
正如 Insider 的 Emil Skandul 在一篇出色的文章中所阐述的那样，这些调查和预测得到了手机数据的支持，这些数据显示，在美国几乎所有主要城市，中央商务区的客流量都比 2019 年大幅下降。
办公室出勤率的下降也使城市的税收收入随之下降。
当一家公司只有 50% 的员工在早上离开家时，该公司对占地面积的需求就会直线下降。如果经济地平线上出现乌云——比如，中央银行死心塌地地放慢经济以抑制通货膨胀——缩小办公室规模将成为削减开支的最简单方法。因此，随着利率上升使科技股处于低位，旧金山标志性的办公大楼已经人去楼空。与此同时，Meta 在纽约放弃了 450,000 平方英尺的办公空间。在全国范围内，只有大约47%的办公室被占用。
所有这一切都转化为对商业地产的需求暴跌，这转化为房产价值暴跌，进而转化为税收收入暴跌。纽约大学斯特恩商学院最近的一项研究发现，办公室价值在 2020 年下降了 45%，并且在可预见的未来可能仍比大流行前水平低 39 % 。如果该预测属实，美国城市的财产价值将减少 4530 亿美元，从而削减市政收入的一个重要来源。
在纽约市，财产税是公共资金的最大单一来源，占该市税收收入的三分之一。办公楼占其中的五分之一。仅曼哈顿主要办公区的市场价值下降就使该市的收入损失了 52.4 亿美元。
远程工作对城市的影响并不止于对财产税收入的影响。让郊区的通勤者每周有几天在他们的窝点工作，你可以将各种小型商业活动——午餐订单、下班后的饮料等——从城市核心转移到周边。丢失交易意味着丢失销售税。根据全国城市联盟的一项调查，美国城市预计到 2022 年其销售税收入将平均下降 2.5% 。去年，纽约市审计长 Scott Stringer估计，远程工作每年将使该市损失 1.11 亿美元的销售税收入。
与此同时，更空旷的办公大楼也意味着更空旷的地铁和公共汽车。尽管公共交通客运量已从 COVID 时代的低点恢复，但仍稳定在大流行前水平的大约 70%。这对市政交通系统构成了生存威胁，其中许多甚至在 COVID 危机之前就难以按预算运营。在纽约，随着本十年的推进，大都会交通管理局预计其收入与运营支出之间的差距将越来越大。
城市面临的最大危险是这些趋势可能会自我强化。收入下降可能会导致公共服务质量下降（例如，地铁可靠性下降、基础设施维护不善、公立学校表现不佳、安全网更加吝啬），这使得城市对高收入者的吸引力降低，他们随后会迁往郊区，从而进一步压低收入。与此同时，人口稀少的市中心不利于小企业的成功，反而更容易滋生犯罪。随着中央商务区的餐馆越来越少，犯罪活动越来越多，越来越多的公司将逃离它们，导致写字楼变得更加稀少。
目前，美国救援计划对各州和市政当局的大量援助正在使城市摆脱这种恶性循环。但这些资金将在未来几年减少。在全国城市联盟最近的调查中，近三分之一的城市表示，随着救助资金逐渐减少，他们明年将面临财政挑战。
随着大流行退去历史，在家工作可能会过时。但鉴于灵活的工作安排对员工和公司都有无数好处，城市不应该指望它。相反，美国主要城市应该利用商业地产崩溃的一个好处：新发现的潜力，可以在已经建成的、位于市中心的建筑物中建造大量新住房。
美国最成功的城市长期以来未能根据需求扩大住房存量。其结果是长期的负担能力危机，它限制了城市的发展，将大量资金从工人转移到房东手中，并使长期居民流离失所。限制性分区法规——以及社区反对可能带来更多噪音、交通和停车位竞争的新建筑——助长了这种令人遗憾的状况。
但空置的办公楼通常位于已经划分为住宅和商业活动的地区。而且由于建筑物已经建成，它们往往会引起较少的社区反对。与此同时，它们的中心地位使它们成为希望步行上班和/或几乎可以一跳一跳地获得人们想要的几乎所有商品或服务的城市居民的有吸引力的住所。
唉，写字楼改建住宅谈何容易。商业建筑往往比住宅建筑需要的浴室和厨房少得多。这意味着任何转换都需要重建塔的管道和电气系统。费用加起来很快，尤其是在建筑成本上升的时候。
同时，许多写字楼不符合市政分区规范对住宅建筑的所有标准。办公室往往在窗户之间有更多的内部空间，使他们的大部分平面图都没有外部光线。此外，在纽约市，住宅建筑通常需要有 30 英尺的后院，以确保少量的光线和空气。商业建筑的后院通常较小，同时也与许多城市对住宅楼规定的最低停车位规定相冲突。
面对尝试转换的高昂成本和令人头疼的监管问题，许多房地产开发商已经屈服于降低其商业地产的收入，而护士希望远程工作将被证明只是一种时尚。
然而，如果转换不能为私人开发商带来好处，它们将为整个城市带来深远的利益。将人烟稀少的办公楼改造成公寓楼将缓解城市的住房短缺问题，同时提振市中心的商业和房地产价值，从而增加税收。
因此，城市和州的政策制定者应该明智地帮助降低大规模办公室到住宅转换的资金和监管障碍。
城市经常寻求通过对新项目提供税收抵免和减免来促进发展。然而，促进办公室向住宅转换的主要目标之一是增加财产税收入。因此，试图通过提供财产税减免来刺激此类发展似乎不太理想。
相反，城市应该通过循环资金帮助新项目融资，确保公共部门从最终收益中分得一杯羹。马里兰州蒙哥马利县的住房生产基金为这种形式的公私合作开发提供了一种模式。简单来说，该县的基金通过为新项目提供部分资金来鼓励私人投资住房，从而降低开发商在进行新建设时必须承担的财务风险。作为交换，开发商同意对特定建筑物中 30% 的单元设置收入限制，并与政府分享他们最终利润的一部分。通过这种机制，蒙哥马利县成功地促进了新经济适用房的建设，而公共部门的净成本可以忽略不计。
在为写字楼向住宅的转变提供资金的同时，城市还应免除此类项目最繁重的分区要求。中央商务区的住宅楼充满了交通选择，不必遵守停车位的最低要求。而且他们可能也不都需要 30 英尺码。放宽此类标准必然意味着一些新的住宅开发项目将提供光线异常差且窗户有限的住宅。但他们还将为租户和买家提供市中心的无数便利设施和新建筑的好处。拥有光线不足的新住房并不理想。但经济适用房严重短缺——而市中心办公空间过剩——情况更糟。纽约、 洛杉矶和无数其他城市过去曾为转换项目提供监管豁免，并且很少后悔为更多住房单元交易严格的标准。
事实上，办公室改住宅的好处是如此巨大，城市甚至应该考虑免除所有合法卧室都必须有窗户的要求。
鉴于现代办公楼从核心到窗户的巨大深度，将许多此类塔楼改造成住宅将需要容忍一些非常奇怪的平面图。房地产开发商 Bobby Fijan最近在推特上发布了一个典型的现代办公室如何改造成宽敞但奇异的家的例子：
不是每个人都想住在一个 2,500 平方英尺的公寓里，公寓有一个巨大的公共区域和 4 个无窗卧室。但正如 Matt Yglesias所说，有些人可能会这样做。就个人而言，我是一个睡眠很轻的人，经常被城市的噪音和晨光吵醒。因此，使用实心墙将卧室与两者隔开的想法具有一定的吸引力。如果城市面临是让办公楼空置还是让怕光的讨价还价者住在没有窗户的卧室之间做出选择，他们应该选择后者。
美国白领家庭的解放不必以城市为代价。远程工作革命可能会摧毁市政当局的市中心和财政，也可能有助于解决他们的住房危机。如果他们能够发挥必要的政策想象力和灵活性，城市官员可以让“在家工作”为每个人工作。